Usufruit, servitudes et autres démembrements

L'usufruit est un droit réel temporaire de jouissance sur la chose d'autrui, à charge d'en conserver la substance. Il porte sur des immeubles, des meubles, un portefeuille de valeurs mobilières, une universalité comme une succession ; sur les choses consomptibles, il devient quasi-usufruit, l'usufruitier pouvant les consommer à charge d'en restituer la valeur à la fin. L'usufruitier perçoit les fruits, c'est-à-dire ce que la chose produit périodiquement sans s'épuiser (récoltes, loyers, intérêts, dividendes), mais non les produits, qui entament la substance (le bois d'une forêt non aménagée, les matériaux d'une carrière non ouverte), qui reviennent au nu-propriétaire. Fiscalement, la valeur de l'usufruit viager est fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier (90 % avant 21 ans révolus, 10 % à partir de 91 ans), et l'usufruitier est imposé sur les revenus perçus ; à l'IFI, les actifs immobiliers imposables entrent en principe dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété. L'article 968 du CGI réserve des exceptions, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant, réparti entre usufruitier et nu-propriétaire.

La servitude est une charge établie sur un immeuble, le fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent, le fonds dominant (art. 637). Elle est un accessoire des fonds, transmise avec eux, indivisible, et perpétuelle sauf non-usage trentenaire ou réunion des deux fonds dans la même main. Selon leur origine, les servitudes dérivent de la situation naturelle des lieux (écoulement naturel des eaux, bornage, clôture), de la loi dans l'intérêt public ou privé (passage au profit du fonds enclavé moyennant indemnité, distances des plantations et des constructions, vues sur le fonds voisin, mitoyenneté), ou du fait de l'homme. Ces dernières se classent en continues (qui s'exercent sans le fait de l'homme : aqueduc, vue) ou discontinues (passage, puisage), apparentes (ouvrages visibles) ou non apparentes ; la prescription trentenaire est réservée aux servitudes continues et apparentes. La destination du père de famille vaut aussi titre pour une servitude discontinue apparente si le signe existe lors de la division du fonds et si l'acte ne contient aucune stipulation contraire à son maintien (art. 694 ; Cass. 3e civ., 23 mars 2022). Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l'usage de la servitude, celui du fonds dominant ne peut l'aggraver.

Le droit d'usage est un usufruit réduit aux besoins de son titulaire et de sa famille ; le droit d'habitation, un droit d'usage sur une maison ; tous deux sont personnels, incessibles, insaisissables, et ne peuvent être loués. Le conjoint survivant bénéficie de plein droit, pendant un an, de la jouissance gratuite du logement et, s'il le demande dans l'année, d'un droit viager d'habitation et d'usage du mobilier (art. 763-764). L'emphytéose est un bail de longue durée, de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, conférant au preneur un droit réel immobilier, cessible et hypothécable, contre une redevance modique et à charge d'améliorer le fonds, les constructions revenant au bailleur à l'expiration. Le bail à construction, de même durée, oblige le preneur à édifier des constructions. Le droit de superficie dissocie la propriété du sol de celle des constructions ou plantations, par dérogation à l'accession. Enfin, la Cour de cassation admet depuis l'arrêt Maison de Poésie (2012) que le propriétaire consente un droit réel de jouissance spéciale, sur mesure ; depuis 2015, elle juge qu'à défaut de terme convenu ce droit ne peut être perpétuel et s'éteint selon les articles 619 et 625, sauf s'il est attaché à un lot de copropriété (2018).

Pour présenter l'usufruit en vingt lignes : définition, sources, droits et obligations, extinction. Les articles 578, 605-606 et le quasi-usufruit donnent des repères ; une transmission avec réserve d'usufruit illustre son usage fiscal.